건축적산방법과 절차

건축적산이란 공사목적물에 대한 설계도서(도면, 시방서, 구조계산서), 현장설명서 등에 따라 현장의 시공여건 및 계약항목에 적합한 공사비를 산출하는 활동이다. 즉 적산은 공사에 필요한 재료 및 품의 수량을 산출하는 활도잉며 견적은 공사 수량에 단가를 곱하여 공사비용을 산출하는 활동이다.

일반적으로 공사비를 산출하기 위해서는 정확한 견적활동이 필요한데, 이를 위해서는 공사목적물 및 현장여건과 공사계약 상황을 충분히 파악하고 공사수량별의 통상적인 적용단가와 작업조건 등을 고려하여 작성하게 된다. 

특히 견적은 설계도서에 따라 공사비를 산출하여 공사예산을 정하거나 적정 공사비를 결정하는 데 사용하도록 한다. 또한 적산은 공사실행예산서 작성을 위하여 공사수량과 공사비를 산출하는 것으로 공사관리의 기본이 된다. 이와 같이 견적은 관공서나 설계자, 시공자 등 작업추제별 작성원칙 및 구성순서나 서식의 적용방식데 차이가 있을 수는 있지만 건설업법상 합리적인 기준과 원칙에 입각하여 작성하게 된다면 견적서의 활용이 편리하게 된다. 견적서의 사용은 크게 대내적인 견적서와 대외적인 견적서로 구분하게 되는데, 대내적인 견적서는 기업이 실제 공사의 예산을 작헝하기 위해 공사비를 산출하는 것으로 공사운영의 기준이 되며, 대외적인 견적서는 시공자가 발주자에게 제출하기 위하여 작성하는 것으로 이때 견적서의 작성순서와 내용이 대외적인 견적서와는 동일하지만 전체적으로는 견적서 내용이 보다 일목요연하게 작성하여 알기 쉽게 구성한다. 그 이외의 적산방법에는 요소단가적산법과 계수적산법 크게 두 가지가 있다. 요소단가적산법은 기본 설계단계에서 공사비를 기능요소별로 배분하거나 전체 또는 기능요소별 공사비를 재료비, 노무비, 경비 등으로 산출하는 방식이다. 이 방법은 기능요소의 기능이 비교적 공통적인 정유설비나 발전설비, 건물설비의 적산법에 이용되고 있으며 비용계수는 과거의 유사 공사 실적자료로부터 압수할 수 있다. 

적산작업을 위해서는 먼저 요구되는 공사목적물에 대한 설계도면과 시방서, 현장설명서, 특기시방서 등 적산의 전제조건에 해당하는 서류의 입수가 필요하다. 그리고 관련 서류가 입수되면 요구되는 적산조건을 확인해야 하는데, 이대 주로 다음과 같은 내용을 확인한다. 

도면 인수 시 실무자가 골조, 마감, 내역 확인, 설계도서 검토 및 확인, 적산기간, 적산 투입인력, 내역서 작성기준, 수량산출방법, 단가적용 기준, 자재업체 연락 및 자재정보 확인, 입찰유의서, 기타 의로인 또는 견적참여자 요청사항.

적산의 전제조건이 확인되면 크게 주요 구조체 공사와 마감공사를 분류하여 각공사의 공종별 시장정보에 의한 단가를 조사하고 수량을 산출하게 된다. 일반적으로 구조체와 마감을 구분하여 다음과 같이 단가를 조사한다.

구조체 시공을 위해 요구되는 공사의 공종, 즉 가설공사, 토공사, 흙막이공사, 철근 콘크리트공사, 철골공사, 조적공사 등 주요 공사 공종에 대한 수량 산출 및 단가조사를 한다.

건축공사 중 주요 마감공사는 내 외부의 창호공사, 유리공사, 지붕공사, 기타 마감 공사 등에 대한 단가조사와 일위대가표를 작성하고, 필요한 경우 회사 외부의 전문업체에 견적을 의뢰하는 등 수량계산과 검산 및 단가부석을 실시하는데, 이 경우 견적내용을 취합하고 결졍된 일위대가표 등을 검토한다. 전산작업이 완료되면 공사별, 공종별로 분류하고 적용단가를 삽입하여 전체적인 공사비를 공사의 유형별로 분류, 취합하여 집계한다. 공사별, 공종별 분류 내역서의 작성 단가적용 (일위대가표, 외부의뢰 견적서, 자재단가조사서) 공사비 전체의 취합 (토목, 건축, 기계, 전기, 설비, 조경 등) 적산조건 재확인(누락 여부 확인) 공사비 내역서는 전체공사의 공종별, 우형별로 작성되지만 공사내역서는 관련조직 내 에서 비교분석핳여 적정한 공사가격을 확정하게 된다. 

적산의 근거자료는 설계도서(설계도면, 시방서, 구조계산서)에 있다. 그러나 설계도면에만 의지하지 말고 시방서나 구조계산서, 현장의 시공조건이나 특기시방사항 등도 요구하여 전반적인 내용 파악이 이루어져야만 수량산출이 가능하다. 즉 설계도서와 해당하는 공사항목을 충분한 파악하는 것이 중요하며, 만약 설계도면이 불분명하거나 부적합한 부분이 나타날 경우 적산자가 임의로 처리하지 말고 설계사무소나 의뢰처에 확인하고, 같이 견적작업에 참여하는 다른 작업자들에게도 알려주어 상호간 적산정보가 연계될 수 있어야 한다. 설계도서내용이 확인된 경우에는 팩스본이나 이메일을 받은 사람과 회사, 직책, 이름, 날짜 등을 기록하여 향후 발생할 수 있는 책임의 한계를 명확히 해둘 필요가 있다. 일반적으로 설계도서와 공사내용에 대한 검토는 작업 전, 작업 중, 작업 후로 나누어서 수행하고 작업 전이나 작업 중일 경우에는 전산자가 직접 점검을 하고 작업 후에는 다른 사람에 의해 검토받는 것을 권한다. 설계 도서의 검토 후에는 수정작업을 신속히 하고 검토자 확인을 받는다. 특히 물량산출 시 골조공사의 물량은 가장 중요한 수량산출 항목으로 전체공사비에서 차지하는 비중이 크므로 주의를 요한다. 또한 마감공사의 물량삼출에서는 물량의 크기보다는 단위작업 항목이 누락되지 않도록 하고 산출 후에는 역시 다른 사람에 의한 대체검토가 필요하다. 전산작업에서 수량산출 계상은 정부재정 표준품셈, 단위 및 소수위 표준금액 단위표준과 수량 환산을 기준으로 한다. 또한 적산은 설계도서를 금액으로 환산한 것이므로 도면에 명기된 내용이 정확하게 적산에 반영되도록 수량 및 수치가 설계도서의 어느 부분인가를 식별할 수 있도록 표시하여 산출해야 한다. 

그리고 설계도서에 불분명하게 표시된 사항은 설계자에게 명확히 질의하여 문의내용 및 확인시간 등 문서화하여 기록으로 유지한다. 아울러 수량산출서는 중복되지 않게 세분화하여 작업하고 계산 시 산출을 위한 산식, 내용표시 등을 명확히 하고 간단명료하게 표현하며, 계산이 완료되면 도면, 시방서, 지시사항 등을 확인 검토한다.