건설사업의 단계별 원가관리-2

기본설계와 실시설계단계에서의 예산서 작성은 단가수준의 공사비 자료가 더 적절하다. 단가수준의 공사비 자료를 활용할 경우 공종이나 공사부위의 개별 구성요소들 (즉, 콘크리트, 철근, 거푸집 등) 에 대한 가격평가 작업을 할 수 있기 대문이다. 이러한 자료들은 사용 전 필요할 경우 확인되고 조정되어야 한다. 일반적으로 건설공사의 단가는 여러가지 요소들이 혼합된 가격이며, 하나의 단가 속에 근로자를 위해서 필요하다면 근로자, 자재 및 장비를 개별적으로 분리하여 각 수량에 대한 가격을 작성할 수 있다. 사업관리자는 설계기간 동안 공사비 예산서를 작성할 때 도면에 표시되지 않은 항목이라 할지라도, 설계자들이 시방서에 중요한 비용으로 간주하는 항목들을 포함할 수 있기 때문에 이용할 수 잇는 모든 시방서들을 면밀히 검토해야 한다. 건축공사비의 물가변동에 대한 견적은 견적일로부터 건설공사의 중간단계까지 월간요율을 근거로 계산한다. 또 건설공사의 설계도서를 작성하는 단계로 넘어갈 때의 물가변동은 낙찰일을 근거로 하여 프로젝트의 주요 요소들의 물가변동에 따라 다시 수정될 수 있으며 물가변동의 산출근거는 다양하기 때문에 산출내역서를 세밀하게 검토한다. 사업관리자는 설계기간 동안 공사비 예산서를 작성할 때 도면에 표시되지 않은 항목이라 할지라도, 설계자들이 시방서에 중요한 비용으로  간주하는 항목들을 포함할 수 잇기 때문에 이용할 수 잇는 모든 시방서들을 면밀히 검토해야 한다. 건축공사비의 물가변동에 대한 견적은 견적일로부터 건설공사의 중간단계까지 월간요율을 근거로 계산한다. 또 건설공사의 설계도서를 작성하는 단계로 넘어갈 때의 물가변동은 낙찰일을 근거로 하여 프로젝트의 주요 요소들의 물가변동에 따라 다시 수정될 수 있으며 물가변동의 산출근거는 다양하기 때문에 산출내역서를 세밀하게 검토한다. 사업관리자는 설계자가 작성한 개념설계단계의 제출물로부터 산출된 유사 공사 실적자료에 의한 수량을 근거로 하여 개념설계단계에서의 공사비 예산을 준비한다. 기계, 전기설계는 통상 건축, 구조설계보다도 늦게 끝나므로 기본설계단계에서의 예산서는 건축, 구조, 토목공사에 대한 개략적인 수량과 기계, 전기공사에 대한 유사 공가 실적자료에 의한 수량을 포함한다. 또한 시공도면과 시방서를 검토하여 모든 주요공사의 구성요소에 대하여 계수화하고 예산공사비를 작성해야 한다. 사업관리자는 설계자가 공사예산 내에서 작업을 지속적으로 수행해나갈 수 있도록 돕기 위해 필요한 경우 공사비통제 활동에 참여한다. 이때 예산서로 제출된 공사비 보고서 외에도 발주자가 요구할 경우에는 추가로 기타 여러가지 공사비에 대한 현황을 보고하고, 각 예산서 사이에 수행한 모든 원가통제활동을 기록하여 발주자에게 제출한다. 또한 공사내용과 범위의 변경을 확인하기 위해 설계를 감독하고 그러한 변경으로 인한 공기 및 공사비에 대한 영향을 평가하여 프로젝트팀에게 보고하는데, 특히 예산서의 제출횟수와 진행 중인 원가분석, 가치분석, 대안연구 및 기타 유사 활동들의 범위 용역협상 시 발주자와 사전에 결정해야 한다.

조달단계는 적정 공사비 조사와 분석단계이다 이를 위해 사업관리자는 설계도서가 완성되면 설계도면(시방서, 시방서 등)에 의한 수량산출과 시장조사 결과를 중심으로 단가산정 등 종합적인 추정공사비를 작성 검토하고 발주자에게 승인을 받는다. 또한 접수된 모든 입찰서를 일람표, 견적대비표로 만들고 입찰서류에 근거하여 작성한 건설공사비의 최종내역서와 비교하기 위해 모든 댕나 입찰 및 단가의 평가를 포함하여 입찰분석을 준비한다. 입찰일람표 작성방법은 이전에 준비된 공사비내역서 및 예산서와 일관성이 있어야 하며, 모든 입찰서들이 입찰서류의 요구조건에 충분히 반영되어 있는지 확인한다. 사업관리자는 건설업체 선정 시에 현장설명과 견적 의뢰, 접수, 검토, 조정을 통하여 원가를 절감할 수 잇는 부분을 검토하고 조정한다. 이를 위해 최종 설계도서의 면밀한 검토에 의해 공사규모 및 범위와 발주방법  등의 결정을 통한 경제적인 착공이 이루어 지도록 한다. 특히 사업의 형태에 따라 현장설명서, 변경이 가능한 사양이 있는지 여부의 검토와 공법에 대안 제시가 필요한지 여부를 검토하여 제안을 요청하고 마감자재의 선택 여부 등의 결정으로 원가를 절감할 수 있는 방법을 찾는다. 그리고 도급계약서 내 발주자의 입장을 충분히 고려한 내용의 작성과 설계변경으로 인한 공사비 증가 요인을 최소화함으로써 원가를 절감할 수 있도록 하고, 예상되는 공사기간의 지연요인을 사전에 조사하며 적정공기 유지, 공기만회대책수립, 실행 또는 공기단축을 통한 원가절감도 검토한다. 또한 효과적인 원가절감 대상 선정과 방법 및 주요 원가절감 대상은 주로 공사기간이 긴 공종이거나 복잡하고 난해한 공종, 즉 토목공사인 경우에는 지하흙막이, 터파기, 지하수처리 등의 공종으로 현장특성에 재조사하여 현장여건에 맞는 최적의 공법을 선택함으로써 원가절감이 가능하다. 철골공사인 경우에는 공장제작과 현장설치 공종으로 부재단면의 경제적인 설계와 조립을 통한 원가절감 및 사전 발주계획에 의한 현장 작업기간을 단축함으로써 원가절감이 가능하다. 콘크리트공사는 작업계획과 관리방법에 따라 원가절감 요인이 존재하므로 시공방법의 개선이 필요하다. 공사의 완성률이 시공자에게 기성지불을 결정하는 데 사용될 경우 사업관리자는 시공자와 협력하여 계획된 단위작업들의 각각에 대한 금액보할계획을 수립한다. 금액보할계획은 낙찰 후 즉시 작성해야 하며, 프로젝트가 진행되는 동안 미지불이나 과지불을 피하기 위해 계약당사자들의 합의가 필요하다. 이 계획읜 정확한 평가를 할 수 있을 정도로 상세히 기술하여 향후 기성지불과 관련된 분쟁이 발생할 경우 근거자료로도 활용할 수 있다.